項目孵化,城市更新前期運作的轉型方向

發布時間:2017-10-16 15:44:00 Clicks:0

深圳是市場化城市更新最前沿的地區。各路資本在城市更新這個風口下,紛紛向深圳涌入。但遺憾的是,各路資本就像漂浮在深圳上空的熱氣球,始終無法落地。曾有一個外地來的資本,在深圳考察了上百個城市更新項目,但這個資本最終沒有落地。

深圳城市更新走到現在,在空中,飛來飛去的城市更新項目,已達數百個乃至上千個。但從可實施的角度,完全干凈的項目,可以說,基本上是一個也沒有。特別是深圳正在討論的棚改新政,將舊住宅區市場化城市更新這條路完全封閉了。一個外地來的資本,在幾年內覓到一個真正可實施的城市更新項目,已經是一個可遇不可求的事情了。

深圳,最大的亮點,是深圳的市場化程度。目前,深圳城市更新遇到的問題,筆者認為,并不是深圳城市更新市場化的方向出了問題,而是城市更新實施市場化的方式存在問題

從深圳城市更新的實施模式來說,目前,走過了兩個階段:第一個階段,是政府主導的城市更新實施第一代模式,可用下圖表示:

圖片1.png

     在這種模式下,政府獲得了土地增值的最大份額,但由于大量的征收,也為政府集聚了大量的社會矛盾。

     第二個階段,就是《深圳城市更新辦法》頒布后的這8年主要采用的模式,示意圖如下:

圖片2.png


    在這一模式下,對土地產生的增值,按政策規定,留足給政府的之后,剩余土地增值收益在開發商和原業主之間通過市場化的博弈實現。但由于原業主是一個一個單一的主體,隨著收購的逐一進行,收購價格必然抬高,“釘子戶”就成為了必然現象。

    民主化,已經是深圳乃至全國一個不可逆轉的社會進程。在民主化的進程下,個人意識的蘇醒和對個人權益的維護,成為一個必然。因此,筆者認為,伴隨著社會的進步和民主化的進程,市場化的城市更新必然過渡到業主主導的第三個階段,如下圖:

圖片3.png


這種模式由于是業主主導,因此,在按政策規定留夠政府的前提下,必然實現業主在城市更新中的利益最大化。這種模式,可以看做在業主主導下,先把一個不可直接實施的城市更新項目,孵化成一個成熟的可實施的城市更新項目后,在進入二級開發階段。

但業主均為一個一個的單個主體,在沒人組織的情況下,誰都想等著其他業主把項目孵化好,自己搭一個順風車。誰來做孵化,誰愿意做孵化,孵化的資金誰來出,孵化的收益又如何實現,這是城市更新項目孵化必須面對的一個一個問題。

我們,深圳市城市更新房地產咨詢服務有限公司,來做城市更新的孵化,且不論孵化成功與否,均不向業主收一分錢!!!

作為首先提出城市更新項目孵化模式的機構,依托城市更新網、城市更新匯、城市更新眾籌網等多個平臺,經過幾年對資本+服務模式的探索,已經摸索出一套解決城市更新孵化模式一系列問題的方案。我們將依托城市更新孵化基金、城市更新投資基金等資本實力,依靠在城市更新領域摸爬多年的實踐經驗和技術實力,在業主資產增值最大化的前提下,實現城市更新項目的孵化。

城市更新項目孵化,將是城市更新前期運作轉型的方向。您還在等什么?撥打4000-663-998與我們聯系吧!

 



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