東莞市城市更新單元劃定編制和審查工作指引

發布時間:2019-04-16 16:24:49 Clicks:0

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 東莞市城市更新單元劃定方案編制和審查工作指引(試行)



目錄

第一章 總則....................................................................................................................1

一、制定目的.................................................................................................................1

二、更新單元定義.........................................................................................................1

三、適用范圍.................................................................................................................1

四、更新單元命名規則.................................................................................................1

五、編制組織.................................................................................................................2

第二章編制內容和技術要求........................................................................................2

一、方案概況.................................................................................................................3

二、大型改造片區統籌.................................................................................................3

三、區位和范圍.............................................................................................................4

四、現狀使用情況.........................................................................................................6

五、單元細分.................................................................................................................7

六、更新模式............................................................................................................... 11

七、更新方向...............................................................................................................13

八、用地貢獻和公共配套設施...................................................................................14

九、建設容量計算.......................................................................................................18

十、控規調整說明.......................................................................................................20

十一、其他...................................................................................................................21

十二、圖集及附表.......................................................................................................22

第三章幾種特殊情況的更新單元劃定.......................................................................22

一、按控規實施的更新單元.......................................................................................22

二、傳統產業類及新型產業類更新單元...................................................................22

三、涉及 TOD 范圍的更新單元................................................................................23

四、控規未覆蓋區域的更新單元...............................................................................23

第四章申報和審批流程...............................................................................................24

一、方案上報...............................................................................................................24

二、技術校核...............................................................................................................24

三、方案審查...............................................................................................................24

四、批前公示...............................................................................................................24

五、審批.......................................................................................................................25

六、批后公告...............................................................................................................25

第五章職責分工...........................................................................................................25

一、園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處).....................................................26

二、各職能部門...........................................................................................................26

三、第三方機構...........................................................................................................27

第六章申報材料...........................................................................................................27

第七章方案調整、退出和監管..................................................................................28

一、方案調整...............................................................................................................28

二、方案退出和監管...................................................................................................28

第八章附則...................................................................................................................29

一、解釋權...................................................................................................................29

二、實施期限...............................................................................................................29




第一章


總則


一、制定目的


根據《東莞市人民政府關于深化改革全力推進城市更新提升城市品質的意見》(東府﹝2018﹞102 號),更新單元劃定是我市城市更新規劃體系的重要環節,是政府統籌更新工作的重要抓手,是開展城市更新工作的重要前提。更新單元正式實施之前必須完成更新單元劃定工作。為規范和指導更新單元劃定方案的編制、申報和審查工作,特制定本指引。


二、更新單元定義


更新單元是指在保證基礎設施和公共服務設施相對完整的前提下,按照相關技術規范,綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素,劃定具有一定面積、相對成片的改造區域,作為城市更新規劃、建設、監管的基本單位。


三、適用范圍


本指引適用于我市范圍內所有更新單元劃定方案的編制、申報和審查工作。


四、更新單元命名規則


更新單元統一以“xx 鎮/街道/園區+xx 社區/村+xx(特征詞,原則上不超過 5 個字符)+xx(功能類型,包括傳統產業類、新型產業類、產城融合類、居住類、商住類、綜合類、公益類)+更新單元”的格式進行命名。更新單元名稱中不應出現“改造”、“項目”或“三舊”改造標圖建庫號等文字表述。


(一)傳統產業類更新單元,即“工改工”更新單元,指規劃為普通工業用地(M1、M2)和倉儲用地(W1)的更新單元,且不含居住、商業等用地。


(二)新型產業類更新單元,指符合《東莞市新型產業用地(M0)管理暫行辦法》相關規定,規劃為新型產業用地(M0)及其相關配套用地的更新單元。


(三)產城融合類更新單元,指規劃為產業的(含新型產業用地)用地規模占經營性用地規模的比例不少于 50%的更新單元。


(四)居住類更新單元,指規劃為居住用地的更新單元。


(五)商住類更新單元,指規劃為商業、居住用地且商業建筑面積占比不少于 10%的更新單元。


(六)綜合類更新單元,指規劃為包含產業(含新型產業)、居住、商業、公共設施等多種類型用地的更新單元。


(七)公益類更新單元,指規劃為公共設施用地且拆除范圍內貢獻的集中公共用地比例不少于 50%的更新單元。


五、編制組織


園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)負責組織編制更新單元劃定方案,委托具備乙級及以上規劃資質的單位承擔具體方案編制工作。更新單元劃定方案上報市自然資源局前,須經各園區、鎮(街道)黨政領導班子聯席會議或城建領導小組會議審議通過。


第二章


編制內容和技術要求更新單元劃定方案應包含方案概況、大型改造片區統籌、區位和范圍、現狀使用情況、單元細分、更新模式、更新方向、用地貢獻和公共配套設施、建設容量計算、控制性詳細規劃(下稱“控規”)調整說明、其他、圖集和附表等十二方面的內容,并符合本章的技術要求。


一、方案概況


(一)主要內容


以表格形式概括更新單元劃定方案的主要內容和數據。


(二)技術要求


方案概況需與后續章節內容保持一致,不應出現前后矛盾、弄虛作假等情況。


二、大型改造片區統籌


(一)主要內容


為推進連片更新改造,允許多個更新單元合并形成一個大型的改造片區,進行整體謀劃和統籌安排。若涉及多個更新單元合并形成一個大型改造片區的,在更新單元劃定方案中必須包含“大型改造片區統籌”這項內容;若不涉及,則無需編制該項內容。


1.現狀概況:說明片區的區位、規模及現狀情況。

2.整體策劃:提出片區的總體發展定位,形成用地模擬方案,說明各單元的建筑量、實施時序和人口容量等。

3.規劃統籌內容

(1)功能統籌:說明片區的功能定位,各單元的實施安排時序和地塊規劃用途、建筑量及人口規模。

(2)主要道路的規劃統籌:確定片區內需要跨單元統籌的主要道路,并明確相關道路的等級寬度等內容。

(3)主要公共設施的統籌:確定片區內需要跨單元統籌的教育設施、公共空間、交通設施及其他設施,并制定各單元的捆綁實施責任。

4.形成大型改造片區統籌規劃圖,納入規劃一張圖進行管控(見附件 6)。


(二)技術要求


1.明確各單元的實施時序,以舊村改造、傳統產業類、新型產業類、產城融合類和公益類改造為主的單元,應首期實施。

2.主要公共設施的統籌要求

(1)設施捆綁應遵循“骨肉搭配”的原則。

(2)急需實施的集中設施應在首期單元中落實,首期實施的單元捆綁的集中設施用地占比不應低于片區平均值,對于確需首期實施,但集中設施占比略低的單元,應對其合理性進行論證說明。所有子單元都為一期實施的,捆綁的集中設施用地比例應相對均勻。

(3)各子單元內的設施,為更新單元自身服務為主的設施,原則上由改造主體負責實施,其余設施可由園區、鎮(街道)約定建設模式。


三、區位和范圍


(一)主要內容


1.說明更新單元區位以及與城市更新專項規劃(下稱“專規”)中更新改造區域的關系,說明更新單元的四至范圍及規模。

2.更新改造區域情況以各鎮街已批的專規(2018 版)為準。對于 2018 年重點更新單元,園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)須承諾在鎮級專規編制成果中落實為更新改造區域。


(二)技術要求


1.空間要求更新單元原則上應位于專規確定的更新改造區域內,可結合實際情況進行適當修正,但超出更新改造區域部分占單元總面積比例不得大于 10%,更新為工業(不含新型產業用地和產業轉型升級基地)或倉儲用途的不受該比例限制。

2.邊界要求

(1)結合市政道路、河流、山體等自然界線劃定邊界,可結合權屬界線和行政轄區邊界進行修正,但應保證邊界相對規整。

(2)對于涉及主要道路的,已按規劃線型和寬度實施的道路,原則上以道路中心線為界;需要通過城市更新實施的道路,原則上以道路紅線為界,將規劃道路納入更新單元范圍。

(3)對于改造需求迫切的舊村莊及急需實施的規劃公共設施,原則上應納入更新單元統籌考慮。

(4)計劃保留的現狀建成區,與單元其余區域可通過現狀或規劃道路進行分割的,原則上不應納入更新單元范圍。

(5)除原控規中規劃為道路和公共設施用途外,可單獨開發建設的新增用地和空地,原則上不納入更新單元范圍。

3.規模要求

(1)更新單元面積原則上不小于 150 畝,不超過 500畝。可以由多個更新單元合并形成一個大型改造片區,面積不宜超過 1500 畝。出讓宗地的面積應符合《關于印發〈閑置用地項目目錄(2006 年增補本)〉和〈禁止用地項目目錄(2006 年本增補本)〉的通知》(國土資發﹝2009﹞154 號)等國家、省相關政策要求。

(2)市區(莞城、東城、南城、萬江街道)、石龍鎮范圍內的更新單元面積可適當降低。政府主導改造、傳統產業類改造(即“工改工”)、公益性改造及其他市政府特別批準的更新單元不受面積限制。

(3)更新單元范圍無法達到上述要求的,應就單元范圍和邊界進行論證說明,重點闡述單元范圍周邊用地(單元范圍向外拓展 100 米)的現狀情況及規劃安排。


四、現狀使用情況


(一)主要內容


1.核實土地利用現狀,重點核實更新單元在土地利用總體規劃(下稱“土規”)中是否存在涉及農用地(基本農田)、特殊用地和交通水利用地等情況。

2.列清各類已登記在冊的土地權屬信息,對單元范圍內建筑物尤其是私人住宅的建筑安全質量情況進行評價。

3.分析現狀道路交通設施、公共服務設施以及周邊建設等內容。

4.對拆除范圍內地塊的歷史沿革和土壤情況進行說明。


(二)技術要求


1.現狀土地利用情況核查資料應保證準確性和時效性。相關資料應加蓋單位公章,包括土地利用總體規劃圖、2009年度和最新年度的土地利用現狀變更調查圖和現狀權屬統計表。

2.對拆除重建區、“三地”和超標“三地”區范圍內不符合土規(除基本農田外)的地塊,園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)應出具承諾函,承諾在更新單元劃定方案獲批之日起半年內完成所有土規調整工作,并提供土規調整初步方案(含土規調整位置示意圖)。


五、單元細分


(一)主要內容


通過圖表和文字等方式介紹說明單元細分情況,明確拆除范圍、非拆除范圍以及各細分區域的面積大小、所占比例和劃分理由。

1.拆除范圍:可細分為拆除重建區和生態修復區。

2.非拆除范圍:可細分為整治活化區、歷史文化保護區、現狀保留區、現狀道路區、“三地”和超標“三地”區、其余用地區等。

3.更新單元邊界切割現狀建筑物的,在單元范圍以外的部分建筑物和土地單獨納入單元外拆除區。


(二)技術要求


1.細分區域

(1)拆除重建區:主要指符合“三舊”改造標圖建庫要求,通過拆除原有建筑物,并按照規劃用途重新建設的區域。

(2)生態修復區:主要指通過整治、拆舊、清退、復綠、復墾等手段恢復生態景觀或農林畜牧用途的區域。

(3)整治活化區:主要指在不改變建筑主體結構的前提下,通過改善市政基礎設施和公共服務設施、改善沿街立面、整治環境或對既有建筑進行節能改造或按照相關規劃改變部分或者全部建筑使用功能等方式實施改造的區域。

(4)歷史文化保護區:主要指具備一定保留價值的古村落、歷史建筑、文化遺產和工業遺存等用地。

(5)現狀保留區:主要指建筑質量良好、無迫切改造需求且無法單獨進行分割的現狀建成區、24 米以下道路和繼續保留現狀的水塘、綠地、山體等生態用地。

(6)現狀道路區:主要指現狀紅線寬度 24 米及以上的道路用地。

(7)“三地”和超標“三地”區:主要指面積零散、難以單獨出具規劃設計條件的邊角地、夾心地和插花地。

(8)其余用地區:主要指既不符合“三舊”改造標圖建庫要求,也不符合“三地”(含超標“三地”)條件,但確需納入更新單元一并實施建設的用地。


2.拆除范圍

(1)現狀已建且地類為建設用地的可納入拆除范圍;現狀已建但地類為非建設用地或現狀已拆除但地類為建設用地的可酌情納入拆除范圍;現狀未建且地類為非建設用地的不應納入拆除范圍。

(2)現狀已建的次干道及以上道路,與規劃道路的線型和寬度一致的,應納入現狀道路區,不應納入拆除范圍;與規劃道路的線型或寬度不一致的,規劃道路中現狀為建成區的部分應納入拆除范圍。

(3)因道路、河流等因素,需對現狀建成區進行清理的區域,應納入拆除范圍。位于生態控制線和高速公路中心線兩側 70 米范圍且實施拆除的區域,可納入生態修復區;拆除后用作城市綠地(G)的區域,可納入生態修復區。

(4)單元內城市重要道路沿線以及改造需求迫切的舊村莊、舊城鎮應納入拆除范圍。

(5)拆除范圍不得切割建筑物,所有建筑物須整體納入拆除范圍。除傳統產業類、新型產業類、產城融合類、公益類和政府主導改造類更新單元外,公路兩旁的私人住宅、商鋪應納入拆除重建區。考慮單元范圍的完整性,確有部分拆除建筑物不在單元范圍內的,需明確由更新主體拆除后無償移交政府,且不計容積率獎勵,但涉及舊村、舊城的可計算容積率補償。


3.特殊情況

(1)納入“三地”和超標“三地”區的新增用地和空地必須符合“三地”(含超標“三地”)標準(具體請參照《廣東省國土資源廳關于印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》(粵國土資規字〔2018〕3 號)的規定),分析“三地”和超標“三地”區中各地塊面積以及占拆除重建區面積比例,并重點對能否單獨出具規劃設計條件進行論證說明。

(2)除“三地”(含超標“三地”)外,按控規用途規劃為道路或公共設施的新增用地和空地可納入其余用地區,規劃為其他用途的新增用地和空地原則上不納入單元范圍。

(3)實際已建但不符合“三舊”改造標圖建庫要求且需拆除使用的土地,優先考慮納入“三地”和超標“三地”區。確實無法滿足“三地”(含超標“三地”)條件的,可納入其余用地區,但必須將土地無償移交政府或交由集體經濟組織自行使用,且不納入拆除范圍核算各類比例、指標。


4.比例要求

(1)除政府主導改造的更新單元外,實施改造面積(實施改造面積=拆除重建區面積+生態修復區面積+整治活化區面積+歷史文化保護區面積)原則上不少于修正后的更新單元面積(更新單元修正后面積=更新單元面積-現狀道路區面積-其余用地區面積,下同)的 70%。

(2)除政府主導改造的更新單元外,已納入“三舊”改造標圖建庫范圍的面積原則上不少于修正后的更新單元面積的 60%。對于 2018 年重點更新單元,要求已入庫面積與符合入庫條件但未入庫面積之和不低于修正后的更新單元面積的 60%,并要求鎮人民政府(街道辦事處、園區管委會)承諾將符合入庫條件但未入庫部分地塊全部補充申報“三舊”改造標圖建庫。

(3)除政府主導改造的更新單元外,拆除范圍面積原則上不少于修正后的更新單元面積的 50%。拆除范圍面積應等于拆除重建區和生態修復區的面積之和,不包含現狀道路區面積。單元范圍內涉及已批未建、在建或建成的“三舊”改造項目,可將其納入拆除范圍一并核算,并在細分圖中進行單獨標注。

(4)拆除重建區原則上要求全部納入“三舊”改造標圖建庫范圍。無法滿足入庫條件的,需對拆除重建區范圍進行相應調整。

(5)以舊村改造為主(即舊村用地面積占拆除范圍面積比例不少于 80%,在土地房產調查圖表和 shp 文件中單獨注明)的更新單元,拆除范圍面積比例要求可降至 30%,實施改造面積比例要求保持不變。


5.其他

(1)各細分區域面積之和須與更新單元面積一致。

(2)各細分區域無法達到上述要求的,需進行充分論證和說明。


六、更新模式


(一)主要內容


1.說明更新單元與改造核心區、生態控制線、工業保護線(是否屬于“一事一議”項目)、倍增企業項目庫(是否屬于倍增企業)等的關系。

2.說明更新單元所采取的更新模式。更新模式包括政府主導改造、單一主體掛牌招商和土地權利人自行改造三種。其中,政府主導改造模式細分為:政府土地儲備、政府土地整備開發、政村合作。


(二)技術要求


1.更新模式應符合專規政策分區的管控要求。

2.更新單元必須整體實施、成片改造,一個單元原則上只有一個改造主體。在保證單元整體實施的前提下,滿足以下條件的更新單元方可分為兩個以上項目、安排兩個以上主體、采用兩種以上模式實施改造:

(1)更新單元內的拆遷補償能限期內全部落實,各項目均在更新單元劃定方案批準后兩年內申報單一主體掛牌招商方案或“1+N”總體實施方案,同步供地;

(2)更新單元內的公共設施能限期內全部落實,實施責任能合理分攤并具備可實施性,與非公共設施部分同步供地;

(3)市政府及相關職能部門提出其他整體實施的要求。

3.屬于以下情形之一的,須采取政府主導改造模式,納入市或鎮土地儲備:

(1)生態控制線內置換出來的用地,變更為商業、居住等經營性用途;

(2)工業保護線范圍內置換出來的用地,變更為商業、居住等經營性用途;

(3)利用“倍增企業”政策完善用地手續后,調整為商業、居住等經營性用途;

(4)事業單位、國有企業、公有經濟成份占主導地位的企業等單位土地,已納入政府土地整備開發、單一主體掛牌招商范圍的除外;

(5)其他約定為政府收儲的項目(含工業保護線規劃中的“一事一議”項目改造為商業、居住等經營性用途的項目)。

4.屬于以下情形之一的,不得確定為土地權利人自行改造模式:

(1)不符合土地權利人自行改造相關政策規定的;

(2)改造核心區以外,土地權利人自行改造為居住、商業等功能的單元,申請對控規進行一般調整或重大調整的;

(3)不按照路網圍合區域實施整體改造的。


七、更新方向


(一)主要內容

1.說明更新單元與城市總體規劃(下稱“總規”)、近期建設規劃(下稱“近規”)、專規(政策分區、功能指引)、工業保護線等上位規劃的關系,提出單元的更新方向。

2.說明更新單元的功能類型,具體包括傳統產業類、新型產業類、產城融合類、居住類、商住類、綜合類和公益類。


(二)技術要求

1.更新方向應以鎮級專規中的功能指引為主要依據。各園區、鎮(街道)專規完成修編之前,為加快 2018 年重點更新單元的劃定工作,以已批近規為功能指引。

2.更新方向應符合工業保護線管理辦法的相關規定。

3.近規或專規安排有產業用地的更新單元,需要控制產業用地最低占比,具體計算公式1如下:在前期研究階段,規劃產業用地占非公共設施用地(非公共設施用地包含:居住、商業、工業、倉儲等用地,但不包含教育設施用地)的比例不應低于更新單元劃定階段確定的產業用地占比。

4.政府主導改造的更新單元,可結合城市發展的整體安排對產業用地占比進行調整;位于改造核心區的 2018 年重點更新單元,可結合城市發展需要,對產業用地占比進行調整,鼓勵打造產城融合類更新單元(其余年度的更新單元按已批專規的功能指引為準)。凡涉及對產業用地占比進行調整的,均要求提供相應的論證說明。

5.更新單元內安排新型產業用地(M0)的,應符合《東莞市新型產業用地(M0)管理暫行辦法》(東府﹝2018﹞112號)的要求,并明確是否安排配套型住宅(R0)。安排配套型住宅(R0)的,須參照二類居住用地(R2)的配套標準落實相應配套,套型應以小戶型為主。


八、用地貢獻和公共配套設施


(一)主要內容

1.依據市、鎮兩級專規,確定本單元內需要捆綁實施的主要設施類型及規模。2018 年重點更新單元應結合市、鎮訴求,對鎮近規進行評估,確定本單元內需要捆綁實施的主要近規或專規單獨表達的小學、初中、普通高中等用地納入近規的居住用地進行計算,除 2018 年重點更新單元外,核算產業用地占比時統一采用專規設施類型及規模。

2.對單元所在控規進行評估。單元范圍外擴 500 米作為評估范圍,綜合分析評估范圍內主要設施的實施條件,確定本單元內需要捆綁實施的主要設施類型及規模。本單元貢獻的用地應優先安排評估范圍內不具備實施條件的設施。

3.結合單元的開發規模,確定需要新增的公共設施類型及規模。


(二)技術要求


1.除更新方向為工業(不包含新型產業用地和產業轉型升級基地)或倉儲用途的,更新單元均要求無償移交公共設施用地或其他指定類型用地。

(1)更新方向為居住、商業用途的,用地貢獻比例應符合省、市政策要求,需貢獻的集中用地比例不低于拆除范圍的 15%。其中,以舊村改造為主的(即舊村用地面積占拆除范圍面積的比例不少于 80%)不低于 10%。

(2)更新方向為新型產業用途的,用地貢獻比例不低于拆除范圍的 15%,需貢獻的集中用地比例不低于拆除范圍的 2%,且面積不低于 3000 平方米。

(3)多種類型混合的改造,應拆分項目進行計算,否則按設施貢獻要求高的類型執行。

(4)按控規實施的,單元范圍內無償提供的公共設施用地比例不低于 15%,控規中沒有規劃公共設施用地或規劃公共設施用地面積不足的,不足部分通過無償移交 2 倍經營性用途建筑面積予以補齊,無償移交的建筑類型為單元范圍內已批控規確定的主要經營性用途,例如:單元范圍內控規規劃的經營性建筑為居住和商業,其中居住建筑面積占 60%,商業建筑面積占 40%,則無償移交的經營性建筑類型為居住住宅。


2.公共設施確定原則

(1)評估單元所在控規片區的規劃公共設施可實施性,提出需通過更新單元落實的設施。具體設施包括:小學、初中、社區級文體設施、社區公園、垃圾轉運站、公交首末站以及其他需要評估的設施。

(2)優先落實在專規中明確的公共設施用地。其中,2018 年重點更新單元應校核城鎮近規、相關專項規劃等上層次規劃,評估全鎮公共設施布局,具體包括:高中、鎮級文

化體育設施、醫院、養老機構、給水泵站、110kV 變電站、次高壓調壓站、雨水及污水泵站、消防站、次干道以上道路以及其他需要校核的設施。

(3)在拆除范圍內,原已批控規中確定的獨立占地公共設施(除道路外)有效使用規模原則上不得減少。原已批控規規劃公共設施用地占比偏高的單元(按原控規用地規劃圖,拆除范圍內貢獻的集中用地占比大于或等于 50%的項目),允許通過異地平衡的方式進行優化,但需明確合理的置換方案和設施捆綁實施方案,調整后集中用地貢獻不得低于 33%,且不得低于原已批控規集中用地貢獻率的 50%。

(4)經評估,暫無相關設施配套要求的更新單元,應預留同樣比例的土地作為政府發展備用地,納入政府儲備土地,后續根據政府需要重新確定用途。

(5)除上述規定外,更新單元應提供滿足規劃新增開發量的相關配套設施。


3.需無償移交集中的設施或用地

(1)公共服務設施,主要包括:高中、初中和小學;大型的文體設施(用地規模不少于 10000 平方米);社區中心(用地規模不少于 8000 平方米,用地性質表達為 C3+C4,復合建設社區體育公園及社區文化用房);綜合公園、專類公園、社區公園及社區體育公園(用地規模不少于 6000 平方米,形狀規整,平均寬度不少于 40 米,平均寬度=用地規模/用地形狀投影于最長邊的長度)、文化設施用地(用地規模不少于 4000 平方米);綜合醫院、專科醫院、養老機構(如敬老院、養老院)。

(2)市政公用設施,主要包括:給水泵站、110kV 變電站、次高壓調壓站、雨水泵站、污水泵站、垃圾轉運站、消防站以及公交首末站、社會停車場庫、道路紅線寬度 24 米及以上的干道等道路交通設施。

(3)具有保留價值歷史建筑或其他歷史場所。

(4)生態修復區(規劃為生態用地,高速公路控制范圍內拆除復綠用地可規劃為生態用地或城市綠地)。

(5)政府發展備用地(每處用地規模不少于 3000 平方米,且現狀規整、可單獨開發,可按政府的要求規劃為經營性用地、行政辦公用地或政府認為的其他用地)。

(6)其他需要通過城市更新落實的設施。


4.說明更新單元主要公益性服務設施項目的類型、名稱、等級、規模、來源、實施主體以及實施時序等內容,形成主要公益性服務設施項目一覽表(見附件 3)。為更新單元自身服務為主的設施,原則上由改造主體負責實施,其余設施可由園區、鎮(街道)約定建設模式。主要公益性服務設施項目的具體位置及用地邊界在前期研究階段深化落實。


5.單元范圍內配套建設的各項教育設施應滿足《東莞市新建改建居住區配套教育設施規劃建設管理辦法》(市政府令 148 號)和屬地園區、鎮(街道)基礎教育設施專項規劃的有關要求,并明確建設主體、移交對象等實施事項。在教育設施專項規劃正式出臺前,可暫時采用經市政府審定的《幼兒園和義務教育學校建設專項(2018-2022 年)》作為規劃編制依據。單元范圍內涉及居住用地和新增居住人口教育需求的,更新單元劃定方案應提交屬地教育部門進行初審,并出具書面意見。


九、建設容量計算


(一)主要內容


1.明確容積率計算方法。除采用土地權利人自行改造模式外,采用政府主導改造和單一主體掛牌招商模式的,應依據更新單元劃定階段的容積率計算規則進行計算。

2.測算更新單元的建筑規模。分別計算基礎建設量、獎勵建設量和補償建設量,并明確居住建筑規模、商業建筑規模、新型產業用房建筑規模(包括新型產業用房及配套型住宅的建筑規模)、產業用房建筑規模。

3.結合前期研究校核建筑規模。政府主導改造和單一主體掛牌招商類單元,應結合前期研究階段要求進行用地方案模擬,并根據前期研究階段的容積率計算辦法對各地塊建筑規模進行計算,校核更新單元劃定階段測算建筑量的合理性,取兩者中的低值為最終結果。

4.進行交通綜合承載力評價。拆除范圍內毛容積率較高的單元應提供交通綜合承載力的評價,從而綜合確定掛牌招商的建筑量。


(二)技術要求

1.建筑量計算應以項目為單位,計算規則參照《東莞市更新單元容積率計算指引》(見附件 1)。建筑量數值要求采用去尾法,以萬平方米為單位,只保留兩位小數,例如:10.236萬平方米,最終應為 10.23 萬平方米。建筑量由第三方進行校核。

2.對于拆除范圍內的舊村、舊城,給予一定比例的建筑量補償。舊城僅針對舊房改房和舊商住小區,按其合法建筑規模的 0.8 倍給予建筑量補償,合法建筑規模以房產主管部門認可的數據為準;舊村按宅基地用地規模的 1.5 倍2給予建筑量補償,由鎮街土地主管部門先圈定宅基地范圍,再疊加最終修補測入庫的地形圖數據中居民地(JMD)圖層,計算得出宅基地用地規模。最終修補測入庫的地形圖數據成果可由鎮街土地主管部門向市土地主管部門(測管科)進行申請。

3.更新單元劃定方案確定的建筑總量原則上為上限值,此處的舊城、舊村宅基地建筑量補償標準并非拆遷階段的拆賠標準。在原方案基礎上額外增加公建配套的,可適當給予建筑規模

補償,但不應超出原獎勵規模的 10%;否則,須重新開展更新單元劃定工作。

4.除傳統產業類更新單元外,拆除范圍內毛容積率大于等于 3.0 的單元,在更新單元劃定階段應進行交通設施綜合承載力評價。


十、控規調整說明


(一)主要內容

1.說明拆除范圍與土規、總規、三區四線、歷史文化名城保護專項規劃、生態控制線、工業保護線、小山小湖、水源保護線等規劃的關系。

2.概括說明控規調整的主要內容,并對調整前后各類用地的變化情況進行說明。

3.分別校核教育設施、公共開敞空間、交通以及其他需校核設施的承載力,確定控規調整的可行性。


(二)技術要求


1.說明調整后公共設施用地的變化情況,除道路和跨更新單元統籌外的公共設施有效使用面積原則上不能減少。經論證確需取消原控規公共設施的,應取得行政主管部門的同意(在前期研究階段提供相關證明)。

2.結合用地模擬方案,論證規劃調整的可行性,重點校核教育設施、社區公園、社區體育公園、公共停車場、公交首末站等設施是否滿足要求。

(1)教育設施:根據規劃新增人口進行評估。如有缺口的,需明確解決方案,可由改造主體自行配套或由屬地政府統籌配套。同時,遵循以下原則:

①幼兒園應由改造主體自行配套,高中可在鎮域統籌。

②規劃新增人口的小學、初中學位需求規模超過 6 班的,在更新單元劃定階段需提供初步的解決方案。

③更新單元(或大型改造片區)規劃總人口大于等于 2萬人的,原則上應在更新單元(或大型改造片區)內自行配套解決小學、初中;有條件的更新單元,高中學位需求宜在更新單元(或大型改造片區)內統籌解決;在更新單元(或大型改造片區)內統籌解決學位配套的,更新單元(或大型改造片區)范圍外,為原控規規劃居住人口配套的學校資源可以相應核減。

(2)社區公園與社區體育公園:按《東莞市更新單元公共設施配套標準》(見附件 2)進行指標核算。

(3)公共停車場與公交首末站:按《東莞市更新單元公共設施配套標準》進行指標核算。原控規安排的公共停車場、公交首末站有效使用面積不宜減少,鼓勵復合建設。

3.說明調整前后道路交通的變化情況。

4.除在控規中已安排為公共設施用地和綠地的情況外,不允許將未納入拆除范圍的宅基地布局為公共設施用地和綠地。


十一、其他


應提出城市重要界面、廊道、公共空間等需在前期研究階段中重點研究的要素。


十二、圖集及附表


圖集及 附表統一按 A3 幅面裝 訂在方案成果 正文之后(特殊情況可適當調整紙張大小),均要求加蓋制作單位公章或出圖章,主要包括以下 12 項圖(表):


(一)2009 年遙感影像圖


(二)最新衛片圖


(三)土地利用總體規劃圖

(四)2009 年度土地利用現狀變更調查圖


(五)最新年度土地利用現狀變更調查圖


(六)土地房產調查圖表(以地形圖為底圖,用不同顏色分別標注單元范圍紅線、拆除范圍紅線以及拆除范圍內舊村用地紅線和舊城用地紅線,以列表形式注明舊村宅基地用地規模[疊加 JMD 圖層]和舊城合法建筑規模[證載建筑面積],加蓋鎮街土地和房產主管部門公章)(見附件 7)


(七)單元細分圖


(八)區位圖


(九)現狀用地圖


(十)用地方案模擬圖


(十一)片區統籌規劃圖


(十二)更新單元劃定圖則




第三章


幾種特殊情況的更新單元劃定


一、按控規實施的更新單元

按控規實施的更新單元,僅需提供更新單元劃定圖則。


二、傳統產業類及新型產業類更新單元

傳統產業類更新單元可申請控規調整后按控規實施。不含居住(R2)、商業(C2)、配套型住宅(R0)的新型產業類更新單元劃定方案經市政府審批同意后,可以直接申請控規調整,無需編制前期研究報告。含普通工業用地(M1、M2)和倉儲用地(W1)的更新單元,在更新單元劃定階段不需提供建筑方案。


三、涉及 TOD 范圍的更新單元

更新單元涉及站點 TOD 開發規劃已完成(已批復)或已有成果(未批復、初步成果)的,以 TOD 開發規劃作為TOD 控制范圍內控規編制(調整)的依據。未開展 TOD 開發規劃編制工作的更新單元,由園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)以“一事一議”方式征求市軌道交通局意見后請示市政府,并按照市軌道交通局和市政府的正式回復意見進行更新單元劃定。


四、控規未覆蓋區域的更新單元

控規暫未覆蓋區域,能納入周邊已批控規的納入周邊已批控規進行更新單元劃定。控規暫未覆蓋區域,不能納入周邊已批控規的,傳統產業類、新型產業類、產城融合類、公益類更新單元可以根據已批復的近規進行更新單元劃定方案的編制及審批,并以單元范圍進行前期研究報告的編制或者控規的編制。除上述類型以外的更新單元,原則上應結合經市自然資源局(控規小組)審查同意的控規草案進行更新單元劃定方案的編制及審批。


第四章


申報和審批流程


一、方案上報


園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)按照本指引要求,按程序將更新單元劃定方案上報市自然資源局。每個季度集中申報一次更新單元劃定方案,申報材料要求在每季度前 5 個工作日內提交至市自然資源局。


二、技術校核


市自然資源局收件后,委托第三方機構對更新單元劃定方案進行校核,出具技術校核報告。


三、方案審查


市自然資源局將更新單元劃定方案函發給相關職能部門進行審查,審查時間為 10 個工作日。征求意見函發出后,市自然資源局將在 15 個工作日內組織召開部門集中審查會。會議由市自然資源局召集各相關職能部門參加,并對更新單元劃定方案進行審查。獲得各職能部門一致同意,方案才能通過。市相關職能部門應在會后 3 個工作日內向市自然資源局反饋書面意見,會前已書面回復且無不同意見的職能部門可不參加部門集中審查會。根據部門集中審查會議情況,市自然資源局形成審查會議紀要(包含是否同意更新改造準入以及其他相關要求等內容),并將審查結果以書面形式向園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)反饋。


四、批前公示


部門集中審查同意的,園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)對更新單元劃定方案進行批前公示;部門集中審查基本同意但提出修改意見的,園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)對方案修改完善后再進行批前公示。公示點包括更新單元所在地現場、當地社區公示欄以及市自然資源局網站。公示內容包括更新單元范圍、拆除范圍、更新方向、公共設施要求、建筑量等。公示時間不少于 10 個自然日。園區、鎮街城市更新主管部門負責收集公眾意見和歸納采納情況,形成《公眾意見接收憑證》和《公眾意見處理報告書》(樣式參照控規公示的相關規定),以園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)名義上報市自然資源局。


五、審批


經部門集中審查同意且完成批前公示的更新單元劃定方案,由市自然資源局上報市政府進行審批。按控規實施的更新單元劃定方案,直接由市自然資源局批準。方案獲批后,由市自然資源局向園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)出具批復。


六、批后公告


在方案獲批后的 5 個工作日之內,更新單元劃定圖則在市自然資源局網站、當地政府網站和社區公示欄等地方進行公告。



第五章


職責分工


一、園區管委會、鎮人民政府(街道辦事處)各園區、鎮(街道)應結合當地經濟社會發展訴求,統籌考慮各方因素,主動掌控更新節奏,嚴格按照專規和本指引要求,認真組織開展更新單元劃定工作,切實履行方向定位、材料審核、方案申報等主要職責,做好批前公示和批后公告工作。


二、各職能部門

各部門根據自身職責,對更新單元劃定方案進行審查。


(一)市自然資源局:負責統籌組織更新單元劃定方案審查工作,主要負責審查片區統籌、改造準入、單元范圍、現狀使用情況、單元細分、更新模式、更新方向、公共設施配套、歷史文化名城保護規劃、歷史文化街區、歷史建筑等內容,做好批前公示和批后公告工作。


(二)市發展和改革局、工業和信息化局:負責審查更新單元的產業準入。


(三)市教育局:負責審查更新單元內配套的教育設施是否滿足《東莞市新建改建居住區配套教育設施規劃建設管

理辦法》(市政府令 148 號)和園區、街道基礎教育設施專項規劃要求。


(四)市生態環境局:負責審查更新單元內的土地污染和水源保護情況。


(五)市水務局:負責審查更新單元內地塊避讓水利工程管理范圍的情況。


(六)市文化廣電旅游體育局:負責審查涉及文物保護


單位及不可移動文物的更新單元,提出保護要求,對單元范圍內的文化、體育類公共設施配套提出要求。


(七)市軌道交通局:負責審核上報的更新單元是否在軌道站點 TOD 控制范圍內,負責審核軌道站點 TOD 控制范圍內的更新單元劃定方案是否符合軌道站場 TOD 綜合開發規劃。


(八)市民政、住建、交通、衛生、城管、消防、供電等相關主管部門對單元范圍內的公共設施配套提出要求。除上述審查事項外,各職能部門可針對更新單元劃定方案中所涉及的特殊情況和具體問題(如單元面積、比例限制未達到指引要求等),提交部門集中審查會進行審議。


三、第三方機構


負責更新單元劃定方案的技術校核工作,出具技術校核報告,重點對土規、2009 年度和最新年度的現狀地類、土地權屬、“三舊”改造標圖建庫、比例要求、建筑容量、控規調整前后相關指標對比等進行校核。



第六章


申報材料


一、《東莞市城市更新單元劃定審查申請表》1 份


二、《城市規劃設計承諾書》1 份


三、更新單元劃定方案成果 8 份(編制單位蓋出圖章),按 A4 幅面裝訂成冊。方案成果必須包含申報單位和編制單位的具體信息,附上方案目錄和具體頁碼。


四、黨政領導班子聯席(城建領導小組)會議紀要 1 份


五、園區、鎮(街道)教育部門書面意見(主要針對涉及居住用地和新增居住人口教育需求的更新單元)


六、電子文檔 1 份(以刻錄光盤形式上交)

(一)更新單元劃定方案成果和主要圖紙(區位圖、現狀用地圖及航拍圖、權屬圖、用地方案模擬圖、單元細分圖、片區統籌規劃圖、更新單元劃定圖則等,要求為 DWG 和 JPG格式)。

(二)更新單元范圍紅線、各單元細分區域紅線、拆除范圍內舊村用地紅線、已納入標圖建庫范圍紅線和符合入庫要求但未入庫范圍紅線(高斯-克呂格投影、2000 國家大地坐標系、3 度分帶加帶號,SHP 格式面文件,要求無拓撲錯誤、屬性表信息完整)(見附件 8)。

(三)提供更新單元劃定方案規劃數據庫資料,包含片區統籌規劃圖、更新單元劃定圖則的 EXCEL 表和 CAD 圖(見附件 9)。


七、紙質材料和電子文檔的具體樣式和模板詳見各附件,整個電子文檔大小限制在 50M 以內。



第七章


方案調整、退出和監管


一、方案調整


更新單元劃定方案一經批準,原則上不得調整。經論證確需調整的,應按審批流程重新申報,并補充說明調整原因。


二、方案退出和監管


(一)更新單元劃定方案獲批后,改造主體應當在兩年內上報單一主體掛牌招商方案或“1+N”總體實施方案,否則劃定成果自動失效。在劃定成果自動失效之日起,三年內不再受理該更新單元申報更新單元劃定方案。

(二)分為兩個以上項目、安排兩個以上主體、采用兩種以上模式實施改造的更新單元,采用鎮街政府承諾制管理。鎮人民政府(街道辦事處)在申報更新單元劃定方案時要作出專門說明,提交具體實施計劃和整體實施承諾書,待項目主體確定后簽訂公共設施分攤和實施監管協議。市自然資源局按承諾的時間節點檢查承諾事項的兌現情況,承諾事項未兌現的,作出全市通報并暫停審批新增更新單元(項目),直至承諾事項兌現。



第八章


附則


一、解釋權

本指引由市自然資源局負責解釋。


二、實施期限

本指引自公布之日起實施,有效期兩年。


附件:

1. 東莞市更新單元容積率計算指引

2. 東莞市更新單元公共設施配置指引

3. 更新單元主要公益性服務設施項目一覽表

4. 更新單元劃定方案樣板

5. 更新單元劃定圖則模板

6. 更新片區統籌規劃模板

7. 土地房產調查圖表模板

8.SHP 文件模板

9. 更新單元劃定方案規劃數據庫模板

10. 更新單元劃定方案審批流程示意圖

11. 城市更新單元劃定審查申請表

12. 城市規劃設計承諾書

13. 更新單元劃定方案部門審查意見匯總表

14. 更新單元劃定方案批前公示模板



東莞市城市更新單元劃定編制和審查工作指引-附件.pdf


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