城市更新的“天”已經變了,城市更新的游戲規則不變行嗎?

發布時間:2019-05-15 13:58:10 Clicks:0


發端于2018年6月份的“城市更新項目清理”風暴,在2018年11月份龍崗區城市更新局同時在其官方網站和深圳特區報一口氣公布了存在清退危機的52個項目名單后,給業界帶來了相當大的震動。但在業界習慣性的觀望中,雖然2019年1月份,龍崗區推出了“關于開展龍崗區城市更新計劃清理工作的處理意見”,為清理工作的實操鋪平了道路,但大部分開發商仍然認為,清理仍然是懸在空中的“達摩克里斯之劍”。


2019年5月,這把“達摩克里斯之劍”轟然落下,自2019年5月9日龍崗區發布正式的“關于開展龍崗區城市更新計劃清理工作的試行意見”后,深圳市更新整備局又于2019年5月14日在其官方網站發布了“關于施行拆除重建類城市更新單元計劃有效期管理的通知”,明確將對列入計劃但單元規劃一直未獲批的城市更新項目“動刀子”,明確將對符合清理條件的項目,重新進行計劃公告,并根據不同立項時間,分別給與1-3年的緩沖期,過了緩沖期,立項審批及相關審批文件將自動失效,由此導致的所有法律后果和相關責任由申報主體自行承擔。


立項之后,更新單元規劃不能完成報批,是申報單位的規劃編制技術不過關嗎?是政府審批效率低下嗎?都不是,目前,單元規劃報批完成不了,絕大部分是項目利益無法實現平衡。或者是政府端,或者是開發商端,或者是業主端對單元規劃固化的利益分配方案不滿意。


現有的傳統城市更新項目游戲規則,是在項目運作啟動前,先鎖定項目的開發權,而鎖定開發權的方式,是假定項目的核心單元規劃指標,依據假定的規劃指標,約定各方利益分配方案,然后,去做項目的立項、單元規劃報批。立項之后,在進行單元規劃報批時,各方才發現報批的指標與原先的約定有出入,糾紛由此而起,單元規劃報批由此陷入泥潭。


自2009年深圳城市更新辦法頒布以來,深圳城市更新相關政策已出臺數百個。政策出臺的頻率,近兩年更是達到了以月為單位。每一次政策變動,都意味著城市更新項目蛋糕利益分配方式的調整。因此,從鎖定項目確定的利益分配方案,到單元規劃報批正式固化各方利益分配方案,兩者出現差異絕對是大概率事件。因此,單元規劃報批時,可能需要對約定的利益分配方式進行調整,如果原來約定不夠全面,不夠彈性,就必然會發生扯皮。因此,以后要想單元規劃報批順利通過,就要將現在傳統城市更新項目先交易后報批(單元規劃)的游戲規則,調整為“先報批(單元規劃)后交易”的游戲規則。而目前龍崗、坪山等多個區政策規定城中村城市更新項目在單元規劃審批通過后再公開招商的規定正是這一趨勢的反映。


可以預見,這些面臨被清退的項目,在1-3年的緩沖期內,大部分項目都難以摘掉“清退”的帽子,因為,他們面臨的是利益調整的“難題”。雖然,政府推行的強制性清退給利益調整帶來的契機,也給相關方提供了利益調整的壓力和動力,但對于項目清退所產生的后果來說,真正遭受損失的是真金白銀投入的前期操盤者,清退對有些村集體或業主來說,甚至更有好處,他們項目反倒還可能找到一個出價更高的投資者。


筆者一直認為,搞成一個城市更新項目不容易,但讓一個城市更新項目搞不成,很容易。做了巨大投入的前期操盤者,如果沒有合適的退出機制,沒有一個相對合理的成本彌補機制和投入止損機制,項目被強制清退后,前期操盤者可能搖身一變,從一個項目推進者變成為一個項目破壞者。2013年清退的那13個項目,迄今已過去6年了,被清退的項目仍趴在那兒便是明證。到那時,將是一個政府、業主、前期操盤者多輸的一個局面。


伴隨著清退危機的日益臨近,許多前期操盤者開始在市場上拋售項目,開始套利離場。拋售的項目,一般都是有瑕疵的項目,因此,拋售者眾,成交者寥寥。因為,后續進入者不能將項目瑕疵排除,將項目盤活,將成為新的掉坑者,面臨著被清退的危機。而不幸掉進了“項目清退”危機的掉坑者,只有盤活項目,才能有“摘帽”的可能。而新的城市更新政策環境和社會環境的盤活,必須采用新的游戲玩法和游戲邏輯,才能實現。


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